Как продать ипотечную квартиру

 Оформить ипотеку с Банками партнерами агентства- легко!

 

Необходимость в продаже ипотечной квартиры возникает по разным причинам. Например, сократился ежемесячный доход и вам непосильна выплата ипотеки, или вы решили сменить жилье на более просторное и так далее. И многих интересует вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, ответ на этот вопрос есть – квартиру в ипотеке продать можно, но с некоторыми нюансами.

 

Решением этого вопроса занимаются не все риелторы, продать квартиру в ипотеке достаточно сложно. Банки, которые принимают участие в этой процедуре, сотрудничают далеко не с каждым агентством недвижимости.

 

Итак, как продать квартиру в ипотеке, по которой задолженность в банке ещё не погашена? В первую очередь о своем решении вы должны уведомить банк. Сотрудники банка будут решать можно ли продать ипотечную квартиру именно в вашем конкретном случае.

 

Предоставьте банку всю информацию о предполагаемой сделке – какое агентство недвижимости будет сопровождать её, как будет погашаться задолженность (погашение задолженности сразу или покупатель будет продолжать выплачивать кредит на протяжении определенного срока) и каким образом будет происходить сделка.

 

Если банк посчитает, что ваше предложение не предполагает рисков, вероятнее всего вы получите разрешение на продажу жилья. Банк так же может внести некоторые поправки, таким образом обезопасить себя в некоторых моментах. Продажа квартир, которые находятся в залоге у банка, занятие не из самых приятных и довольно трудоемкое, но при правильном и грамотном подходе решить этот вопрос можно весьма успешно.

 

Что бы продажа ипотечной квартиры стала возможной и прошла на наиболее выгодных условиях для владельца необходимо обратиться в агентство недвижимости.

 

Агентство обладает большим опытом в проведении таких сделок и знает, как правильно продать квартиру, купленную в ипотеке. Агенты, начиная с самого начала этой операции – обращение в банк, получение разрешение на продажу, заключение договора купли – продажи будет действовать на высоком профессиональном уровне. Удачных вам сделок.

 

 

 

 

Покупка квартиры, которая находится в залоге у банка

 

Купить квартиру, находящуюся в залоге у банка может быть довольно выгодной сделкой. Ведь человеку срочно нужны деньги, чтобы вернуть долг банку, и он становится сговорчивым в плане стоимости квартиры. На сегодняшний день подобные сделки не редкость, поэтому банковские учреждения разработали несколько схем купли-продажи залоговой недвижимости.

Квартира, находящаяся в залоге у банка, остается в пользовании должника, и отчуждаться может только с согласия банка-кредитора, или после снятия с квартиры обременения. Это решает банк.

Первый вариант приобретения квартиры, это в сопровождении банка. В этом случае банк предоставляет свою ячейку. Покупатель вносит сумму для погашения кредита в нее. А разницу между остатком по кредиту и ценой квартиры в другую ячейку банка. По мнению специалистов это самый безопасный вариант покупки залоговой квартиры.

После того как сделка будет совершена и зарегистрирована в контролирующих органах, банк получает остаток долга, а продавец получает разницу между ценой квартиры и остатком задолженности. Такая сделка безопасна для продавца, покупателя и банка. Покупатель закладывает деньги под условием выемки их банком, только после того как сделка купли-продажи будет зарегистрирована, а банк получает уверенность, что деньги будут получены, так как они уже будут находиться у него в ячейке.

Такую сделку естественно можно провести только с согласия банка, в последнее время банки охотно идут на такую процедуру. Важно знать, сумма долга по кредиту должна быть меньше, чем цена продажи квартиры, в противном случае продавец должен будет внести денежные средства для погашения задолженности.

Есть и другой вариант покупки залоговой квартиры. Заключается предварительный договор с покупателем, но при этом необходимо будет получить согласие банка, на досрочное погашение ипотечного кредита. Деньги перечисляются покупателем на счет банка, после чего продавец получает документ, что кредитная задолженность отсутствует, это позволяет снять обременение с данной квартиры. После чего регистрируется договор купли-продажи и продавцу выплачивается оставшаяся стоимость.

Но при таком варианте покупки залоговой квартиры рискует покупатель, ведь если продавец нарушит условия предварительного договора, тогда у покупателя могут появиться проблемы с возвратом денег, а их сумма может составлять от 50 до 90% стоимости квартиры. Преимуществом такой сделки является отсутствие необходимости согласовывать с банком продажу квартиры, ведь продавец с банком прекращает уже взаимоотношения по кредитному обязательству еще до заключения договора купли-продажи. Желательно давать согласие на такую сделку, если сумма аванса не является значительной, и банк отказывается от других вариантов отчуждения квартиры.

 

 

Покупаем квартиру у собственника, который не погасил ипотечный кредит

 

Конечно, мировой экономический кризис сыграл плохую шутку с теми люди, которые оформили ипотеку. В связи с трудным финансовым положением многие вынуждены были вернуть банкам, выдавшим ипотечный кредит, свои квартиры. За счет этого на рынке российской недвижимости появились предложения о продаже залогового жилья. Между прочим, на сегодняшний день эти сделки пользуются у россиян большой популярностью. Итак, давайте рассмотрим способы покупки данной недвижимости.

Первый способ по праву считается самым рискованным, но при этом довольно простым. В чем же простота, спросите вы? Прежде всего, вы как новый покупатель квартиры обязаны выплатить банку недостающую часть суммы по ипотеке. После этого банк обязан выдать вам закладную, а также письмо, в котором буде указано, что задолженность по ипотечному кредиту полностью погашена. Следующим вашим шагом является передача выданных банком бумаг, а также договора купли-продажи в Государственную регистрационную палату по месту расположения недвижимости. В течение пяти дней по ускоренному варианту либо через четырнадцать календарных дней по обычному варианту вы в качестве покупателя получите совершенно новое свидетельство о государственной регистрации ваших прав на недвижимость, а также документ, где будет указано, что обременение в виде залога на имущество полностью снято.

С простотой действий разобрались, теперь давайте выясним, почему же данный путь покупки залоговой квартиры считается рискованным. Внимание, после погашения долга по ипотечному кредиту до получения правоустанавливающих документов должно пройти по минимуму 5, а по максимуму 14 дней. За это время предприимчивый продавец может отказаться от заключения сделки, и все права на недвижимость останутся за ним. При этом банку по ипотечному кредиту уже платить ничего не надо, да и обременения на квартиру уже сняты. Что получается, вы при таком развитии ситуации, не дай бог, остаетесь и без денег, и без новой квартиры. Теперь только в суд, но и здесь никто не может гарантировать благоприятный для вас исход дел.

Второй способ приобретения квартиры, находящейся под залогом, намного надежнее, но зато более дорогой. Однако не стоит пренебрегать этим способом покупки залоговой недвижимости, потому что только так можно свисти все риски практически к минимуму.

Прежде всего, необходимо подать все необходимые документы для сделки купли-продажи квартиры в Государственную регистрационную палату. Пока в регистрационном органе готовят документы, вы оплачиваете задолженность по ипотеке, а банк, в свою очередь, выдает все необходимые подтверждения, что долг по кредиту погашен. После перехода всех прав на недвижимость к вам, вы падаете в регистрационную палату письмо, а также закладную о полном погашении задолженности по ипотечному кредиту. Итак, что же получается. Вы покупаете квартиру с обременением в качестве залога, а затем это обременение снимается полностью, вы получаете юридически чистую квартиру.

Конечно, вы в праве сами выбрать, какой из данных способов покупки квартиры, находящейся под залогом по ипотеке, вам больше всего подходит. Но всегда помните, что риск – это, конечно, благородное дело, но лишь в той ситуации, когда речь не идет о недвижимости и довольно крупной сумме денег.

 

Покупаете залоговую недвижимость? Помните о возможных рисках!

 

Не секрет, что в связи с развитием в стране финансово-экономического кризиса многие наши соотечественники оказались, мягко скажем, в затруднительном материальном положении. Одним из проявлений подобных трудностей является неспособность выплаты ипотечного кредита, который еще каких-то полгода назад был вполне посильной ношей для большинства заемщиков. Сегодня же доля проблемных ипотечных кредитов упорно близится к отметке 10% от их общего числа по стране. То есть практически каждый десятый человек, взваливший на плечи себе и своей семьи бремя ипотечного кредитования, в силу тех или иных причин поставлен перед фактом невозможности выполнения своих кредитных обязательств.

В ситуации, когда подобные финансовые проблемы заемщика преодолевают так называемую точку невозврата (признание банком-кредитором неплатежеспособности заемщика), финансовое учреждение принимает решение об изъятии залогового недвижимого имущества с целью вторичной его продажи. Таким образом, сегодня многие отечественные банки формируют списки залоговой недвижимости, которая впоследствии будет реализована на рынке посредством аукциона. Как показывает практика, стартовая цена на подобное недвижимое имущество определяется банком исходя из рыночной конъюнктуры на момент выставления недвижимости на продажу. Однако со временем, когда та или иная залоговая квартира не выкупается, банковское учреждение, принимая во внимание острую нехватку ликвидности своих активов в условиях кризиса, готово существенно снизить цену. В этом случае она может отличаться от рыночной на 30-50%. Согласитесь, что поддаться соблазну купить недвижимость с таким дисконтом довольно легко. Однако не таит ли подобная покупка какого-то подвоха? Не окажется ли потенциально выгодное приобретение, в конце концов, головной болью для человека, вступающего во владения залоговой недвижимостью?

Вообще-то, покупка у банка залоговой квартиры, как правило, не предусматривает каких-то серьезных проблем для покупателя. И все же определенные риски подобная сделка может в себе таить. Именно поэтому мы хотели бы еще раз обратить Ваше внимание, дорогие читатели, на возможные риски, связанные с приобретением залоговой недвижимости. На наш взгляд, целесообразно выделить три основных проблемных момента, речь о которых пойдет ниже.

Во-первых, покупая жилье, изъятое банком у “проблемного” заемщика, Вам необходимо на все сто процентов быть уверенными, что никаких претензий бывший владелец недвижимого имущества к банку не имеет, и последний, следовательно, не имеет с третьей стороной никаких судебных тяжб по поводу приобретаемой Вами недвижимости. Иначе, если вдруг финансовое учреждение находится в состоянии судебных разбирательств с заемщиком, то на оспариваемое имущество судом может быть наложен арест. А это значит, что купить такую недвижимость Вы просто не в праве. Но даже если Вам все-таки удалось приобрести залоговое жилье (банк утаил от Вас факт притязаний на недвижимость ее бывшего владельца), то такая сделка не будет иметь юридической силы. Вы просто выкинете деньги на ветер.

Во-вторых, риск покупки залогового имущества заключается также в том, что даже в случае, если на момент оформления сделки с банком по поводу приобретения недвижимости никаких судебных тяжб якобы нет, то это совсем не значит, что их не будет в будущем. Потенциально возможной нами видится ситуация, когда “проблемный” заемщик, оправившись от своих финансовых неурядиц, решит в будущем судиться с банком относительно забранной у него недвижимости. Этот факт не может вселять оптимизма в души потенциальных покупателей залогового имущества, ибо их полноправная собственность может стать объектом разбирательств между третьими сторонами.

В-третьих, определенную опасность для покупателя залоговой недвижимости может представлять сделка купли-продажи жилья, право на владение которым, впоследствии, может предъявить не только “проблемный” заемщик, но и другие, прописанные им люди – родственники или близкие. Как правило, риск для покупателя становится очевидным тогда, когда подобные действия (прописка других лиц) со стороны заемщика осуществляются без ведома банка. Может случиться так, что купив согласно всем законам залоговую квартиру, Вам в скором времени придется столкнуться с не очень приятным фактом – в ней прописаны еще какие-то люди (не ее бывший владелец), которые также имеют право на свою часть недвижимости.

Еще хуже могут обстоять дела в том случае, если прописанными в квартире вдруг окажутся несовершеннолетние лица. Это значит, что у нынешнего владельца жилья не будет законных прав выселить их на улицу без предоставления альтернативного жилья для проживания.

Такими, на наш взгляд, являются основные риски, связанные с покупкой залоговой недвижимости. Возможно, их знание и, как результат, активные действия с целью обезопасить себя, помогут Вам избежать нежелательных проблем в будущем. По крайней мере, мы на это надеемся!